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銀行の不良債権問題が日本経済低迷の元凶であることを看破した政府は、不動産市場を活性化させることで担保不動産の処理を、不良債権の処理を推進し、法制面での手当ても行いました。
米国では八0年代に「S&L(貯蓄貸付組合)危機」という、地域金融機関の不良債権問題がありました。
そこで経験を積んだ人たちが、日本でも同様の機会があると見て市場に参入してきたのが九流の不動産金融の手法を学んだ人たちを、矢口金融機関、が日本に呼び戻しました。
不動産の金融商晶化が、金融機関の失敗から始まったというのは、皮肉と皮肉なのかもしれまぜん。
不動産を金融商品として捉えようとすると、建物の建っていない、単なる土地には価値がないことを理解する必要があります。
「力ネを生むから価値がある」と考えるのが金融です。
不動産も力ネを生むから価値、があると考えるのです。
不動産に力ネを生ませるには、賃貸しなくてはなりません。
読者の多くは賃貸住宅に暮らした経験をお持ちでしょうし、製造現場以外であれば、職場もオフィスビルにあるのが大半でしょう。
賃貸住宅やオフィスビルは、不動産を賃貸して賃料という「力ネ」を得る手段です。
建物だけでなく、土地の賃貸も一般的レートです。
山手線内の大型のオフィスビルでは、土地の一部在、昔土地に住んでいた人が所有し続けているケスがよく見られます。
土地の所有者は、不動産会社などがビルを建てられるよう所有している土地を賃貸し、地代を受け取っているのです。
ゴルフ場でも一部の土地を借りているケスは多いですし、中古住宅のチラシを注意深く見ると、土地の「使用権原」、建物、がそこに建っていていい根拠が「借地権」のものも意外と見られます。
いすれの場合も、土地の所有者は、不動産を貸して、地代を得ています。
カネの生ませ方が分かると、数値を「金融的手法」で加工することによって、不動産の「金融的」価値が分かります。
債券の価値は、将来受け取る利息と返済される元本によって決まりますし株価も株主が将来受口取る金額を基にした「配当還元モデル」で説明できる部分があります。
不動産も、将来得られる賃料を基に価格を算出できるはずです。
キャップ・レートとはキャピタライゼシヨン・レトの略で、日本語にすると「還元率」となります。
算出方法を見ると実は「不動産利回り」で、不動産からの利益(壮賃料収入)を、不動産価格で割ればいいのです。
これを「還元率」と呼ぶ理由は、収入から適正な価格を割り出すときに「賃料収入十キャップ・レート」となるからです。
おおまかに言えば、キャップ・レートは賃料と不動産価格の比率で、この指標を用いると不動産の場所や種類を問わすに比較が可能となります。
キャップ・レートが低いのは売買の対象として「人気がある」、キャップ・レートが高いのは東京駅丸の内側の高層ビルのキャップ・レートは、都下小平市の木造アパトのものよりも低くなります。
価格と利益の比較という意昧では、キヤツブ・レ-トは株のPERと同じ機能を果たしています。
不動産を株と考えれば、キャップ・レートの逆教がPERで、と、同じ理屈になるのです。
科学的に聞こえるけれど実は不動産の金融化が進んでも、通常の金融商晶と不動産とでは決定的な違いがあります。
金融商品は同種のものが数多くありますが、ひとつひとつの不動産は、皆異なります。
したがって、無機質的に数字だけを扱っていればいい金融商品とは異なり、不動産の価格を知るためには一定の専門性が要求されます。
それが不動産鑑定には、大別すると「原価法」の手法があります。
ロから作ったらいくらかかるかを基準とします。
ピルを建てるには、土地を買い、工事をする必要がありますから、不動産の価値は、同じモノを作るのに要する費用というわけです。
もっとも、土地は作り出せませんから、別の方法で土地の価格を見つける必要があります。
また、建物の経年劣化、古い建物は価値が落ちることも計算に入れます。
土地を買って家を新築すると、土地代がかかり、さらに、ハウスメカに建物の建築費用を払います。
それを加えたものをベースにするのが原価法です。
辺の取引事例と比較して価格を決めるものです。
建物には原価法が適用できても土地には取引事例比較法を用いる場合もあります。
土地を買うとき「坪いくら」で周辺の相場と比較をする、あるいは、マンションを買うのに坪単価で比較する、それが取引事例比較法です。
原価法は不動産の需給を反映しない、取引事例比較法は科学的でない、という難点があります。
また、取引事例比較法は、地価の上昇局面では価格を高く誘導しがちであり、バブル形成の元凶のひとつとも考えられています。
不動産の金融化が進む中、不動産の収益力に注目して不動産価格を考えるのが収益還元法です。
典型的な収益還元法はヤツブ・レトで割って不動産価格を求めます。
直接還元法の問題点は、適切なキャップ・レートなど誰も知らないことで、結局は周辺に合わせるという意昧で、取引事例比較法と同じ震に陥る恐れがあります。
また、DCF法についても、考え方自体は轍密ですが、五年後、あるいは一ため、根拠のない予想・予測に頼らざるをえません。
どちらの手法についても、数字を駆使するのは行動の事後的な正当化であり、本質的に正しいかどうかはこの次とも言えます。
ロ投資法人って何だ?ル・工ステト・インベストメント・トラストの略です。
「不動産を投資対象とする、会社型の投資信託」が説明となります。
ちなみに、通常の投資信託は、会社型ではなくて「契約型」です。
会社型の投資信託とは「特殊な株式会社」です。
株式会社では、会社の事業に出資をすると、会社が利益をあげたときに配当金をもらえるはずです会社型投資信託では、会社の事業が「投資」で、投資が成功すれば配当金の形で成果が投資家に分配されるのです。
不動産の金融化を取り巻く一連の流れ、つまり銀行の不良債権問題でした。
政府は、不動産が流通しやすい環境を作り不動産売買を活発にすることで、不良債権問題の解決を狙ったのです。
不良債権を購入して回収することを認めた「サ|ピサ法」、不動産を担保に特殊な社債の発行を認めた「SPC法(現・資産流動化法)」が例で、ＲＥｌＴも一環として導入されました。
不動産会社がありました。
財閥系、電鉄系、独立系などさまざまですが、開発かう一貫して関与し、でき上がった不動産戸)を賃貸しています。
バブルの崩壊による保有資産の価格下落で苦しんでいたためで、不動産に資金を向かわせる、新しい担い手が必要だったのです。
株式会社の株式(H権利)に当たるのは銀行から融資を受けることもできますし、株式会社の社債に相当する「投資法人債」の発行も活発です。
社の株を買うのと同じで、換金の手段は売却です。
換金しにくいと摂資資金が集まりませんから、JIRE-Tは上場されるのが原則です。
JERIE−Tに投資するには、株の場合と同様、証券会社に注文を出し、取引所で成立した価格で投資することに怒るのです。
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